TARİHTEN GÜNÜMÜZE 564-664

Değerli Ortaklar,

29/06/2008 tarihinde yapılan 15. Genel Kurul çalışmalarından sonra yönetim, Sukent Konut Yapı Kooperatifinin Web sitesinde Genel Kurul kararları özetini yayınlamıştı. Kooperatifin çalışmaları hakkında bilgi edilebilen en tatminkar bilgiler bu yayında vardı. Bu tarihten sonra web sitesinde yer alan yazılar boş ve anlamsız hale geldi. 15. Genel kurul tutanaklarında 564-664 parseller için;

“Toplam alanı 237 dönüm olup bu alanın imar planında sadece 80 dönümünün parselasyon planına dahil edildiği ve 157 dönümlük bölümünün ise ağaçlandırma, bağ bahçe ve rekreasyon alanı olarak belirlendiği tespit edilmiş ve bu konuda Kooperatifimiz mağduriyetini önlemek amacıyla parselasyon planına dahil edilmeyen 157 dönümlük arsamızın plana dahil edilmesi için kapsamlı bir gerekçe raporu hazırlanarak mahkemeye müracaat edilmiştir.”

Deniyor. Evet müracaat edilmiş. 7. İdare mahkemesi 2009/258 sayılı kararıyla “Çankaya Belediyesi Beytepe III. Toplu Konut alnı uygulama parselasyon planına” yaptığımız itirazımızı REDDETMİŞ. Red kararı temyiz edilmiş, temyiz sonucu karar onanmış.

Şimdi 564 ve 664 olarak bilinen (554 parsel 11.955m2, 664 parsel 144.491,33m2) parsellerin üzerine kulübe bile yapılamıyor olabilir. Ancak imar parseline dönüşen 80 dönüm için hala hakkımız olduğunu düşünüyoruz. Bu taşınmazın/taşınmazların ada-parsel numaraları (tek parça olmayabilir) ve nitelikleri ise yönetim tarafından açıklanmıyor. Zaten yönetim yıllardır net, açıklayıcı ve yazılı bilgi vermekten özenle kaçınıyor. Çok sıkışınca ada ve parsel bilgisini verip, kaks (kat alan katsayısı) ya da yoğunluk değerlerini vermemektedir. Hele harita üzerindeki yeri ise sır gibi saklanmaktadır.

Sakız gibi sündürülerek yıllarca uzatılıp, sürüncemede bırakılan ve halen devam etmekte olan yargı süreci sonunda, elimize ne geçeceği ise başka bir SIR.


Bir şeyler lehimize sonuçlandı. Şu an temyizde.

Bir şey için birim fiyat tespiti yapılıyor.

Ama o şeylerin ne işe yarayacağı belli değil.

Sonuçta 157 dönümlük SUKENT HATIRA ORMANI yapıyor olabiliriz.

KANDIRILIRILIYORMUYUZ ?

ARTE Faciası

Değerli Ortaklar,

2014 yılında Sukent Ortaklarından ayrılarak kurulan SS Arte Kent Konut Yapı Kooperatifi ile Sukent arasında 2014 yılında bir Tahsis Protokolü imzalanmıştır. (2014 Yılı Olağan Genel Kurul Tutanakları) Bu protokol ile Alacaatlı bölgesinde Sukent Kooperatifi mülkiyetinde olan 7.505,55 m2 yüz ölçüme sahip 44554-2 parsel üzerine 2 blokta toplam 114 konut ve kapalı otopark inşaatı için ilk adımlar atılmıştır.
Sukent Kooperatifinin 2014 yılı Genel Kurulunda okunup onaylatılan “Tahsis Protokolünde” “Arte İnşaat Turizm ve Tic. Ltd. Şti.” firmasına 23.981.929 TL bedelle 114 konut inşaatı işinin ihale edildiği, ancak bu bedel içine inşaat süresince oluşabilecek fiyat farklarının yansıtılacağı, ayrıca çıkabilecek ilave harcamalarında Sukent Kooperatifi tarafından karşılanacağı açıkça belirtilmektedir.
Oysa bu iş için “iş emri” niteliğindeki 2013 yılı Genel Kurul Tutanaklarında Gündem 5/b maddesinin 6. Bendinde   “…….. aynı zamanda SS Sukent konut yapı kooperatifinin ortağı olduğu, Yine Sukent de kalan ortakların konut edinmelerinin bu yolla olacağı dikkate alınarak, SS Sukent Konut Yapı Kooperatifinin, kurulacak ortakların dışında kalan diğer ortaklara, ( SS Sukent Kooperatifinde kalan ortaklara) maddi yönden zarar vermeden ve yapılan işlemi genel kuruldan ibra ettirerek söz konusu kooperatiflere her türlü teknik, hukuki, muhasebe ve maddi yönden yardımcı olmasına ve katkı sağlamasına …” denmektedir.
Özetle Sukent in Arte için yapacağı her türlü harcama ve destek hizmetlerinin Sukent ortaklarını maddi olarak zarara uğratılmadan yapılması gerektiği de açıkça ifade edilmektedir.
İşin ihale aşamasına ait hiçbir çalışma ya da detay ortaklarla paylaşılmamıştır. Örneğin işe talip olmuş başka firma var mıydı? Ya da gerçekten bir ihale yapılmış mıydı? Fiyatlama neye göre yapıldı? Mahal listesi nerede? Finansman cetvelleri ne öngörüyor?
Bu yıl (2016) Mayıs ayı içinde yapılan Arte Kent Olağan Genel Kurulunda sunulan Faaliyet Raporunun “ V. Arsa İnşaat ve Ferdileştirme Çalışmaları” başlığı altında;

Yapılan İhalenin
Sözleşme Tarihi      : 11.09.2014
Bedeli                     : 24.221.647 olarak gösterilmiştir.

Tahsis protokolündeki 23.981.929-TL'nin nasıl olup da 239.718-TL büyüyüp 24.221.647-TL’ye çıktı anlaşılamadı.
Yine Sukent Kooperatifi 2014 Yılı Genel Kurul Tutanakları Denetleme Kurulu Raporları “Kooperatifin Borçlarının Dökümü “ başlığı altında;

44554-2 İnşaat işleri İçin Arte Ltd.Şti. ye         24.221.647 TL (8.544.740 TL ödenmiş)
44554-2 İnşaat işleri İçin Arte Ltd.Şti. ye         1.015.000 TL (Tamamı ödenmiş)
44554-3 arsa devri   için olduğu belirtilmektedir.

Aynı parsel için Yönetim Kurulu Faaliyet Raporu Arsa İnşaat ve Ferdileştirme Çalışmaları başlığı altında 1.015.000 TL bedelle Satılan Gayrimenkul olarak gösteriliyor. (bir ortağımızdan aldığımızdan aldığımız bilgiye göre bu parselin 5.048,45 m2 olduğunu düşünüyoruz. Eğer bu bedelle satıldıysa metrekaresi 201TL ye geliyor !)
Yani 44554-3’ü hem satmışız hem devretmişiz hem de üzerine para vermişiz. Bu nasıl bir iştir? Biz anlayamadık. Bakalım yönetim genel kurulda nasıl açıklayacak.
Yani Arte Kentin maliyetinin aslında Toplam 25.236.647 TL ve 44554-3 parselin devri(!) şeklinde olduğu anlaşılmakta.
Bu arada Sukent 2013 yılı Genel Kurul Tutanaklarında 44554 ada 1-2-3 parsellerin kooperatifimiz mülkiyetinde olduğu belirtilmektedir. (Yanlış anlaşılamasın faaliyet raporunun “KOOPERATİF MÜLKİYETİNDE YER ALAN ARSALAR” başlığı altında değil, satılabilmesi için gerekli gündemin 5/C maddesindeki “YETKİ DEVRİ” bölümünde mülkiyetimizde olduğu belirtilen.)
2014 yılı sonu itibarı ile 44554-2 parselde Arte Kent İnşaatı, 44554-3 ün devredildiği/satıldığı anlaşılıp, 44554-1 in de devir mi? satış mı? ya da buhar mı? olduğu anlaşılamamıştır.

İnşaatın yapıldığı parselle ilgili bu bilgilerden sonra Arte Kent in Sukent'e ne kadar yük getirdiğini inceleyelim.
Basit bir hesap yaptığımızda şirkete (Arte Ltd.Şti) ödenen/ödenmesi tahüt edilen 25.236.647 TL ve devredilen 44554-3 parseli (en az 2-3 milyon TL değerinde) topladığımızda kabaca 28.000.000 TL ye ulaşıyor.
Yeni yapılan Arte Kent Genel kurulunda inşaat gerçekleşmesinin %50 olduğu ifade ediliyor buna göre 12.000.000 TL daha ödeme yapılacak demektir. İnşaatın bitiş süresi göz önüne alındığında fiyat farklarından da yaklaşık 1.000.000 TL daha geleceğini düşünürsek Arte Kent in inşaat maliyetinin 29.000.000 TL olacağını söylemek hiç de yanlış olmayacaktır. Bu maliyeti 114 konuta böldüğümüzde konut başına 254.000 TL gibi bir rakamla karşılaşıyoruz. Oysa aynı bölgede benzer büyüklükteki inşaatların lüks malzemeyle 170-180 bin civarında (Lüks malzeme) fiyatla bitirildiği biliniyor. Bu nasıl bir inşaattır da bu rakamlara ulaşılıyor? Ya biz hesap yapmayı bilmiyoruz ya da bilmediğimiz başka imalatlar var. Düşünün ki bu sözleşme birde 2014 yılı fiyatları ile yapıldı. Anlamak mümkün değil.
Nerede “ Sukent ortaklarını zarara uğratmadan” sözü? Hatta sonradan çıkacak imalatlar da (?) buna dahil edildiğinde ne olacak kim bilir. Hepsini de Sukent ortaklarının ödemesi söz konusu. (zarara uğratmadan !)
Durum Arte Kent inşaatında böyleyken siz artık 770 konut için çıkacak maliyeti düşünün.
Aşağı tükürsen sakal yukarı tükürsen bıyık misali, birim maliyet Arte’den düşük çıksa bu nasıl oluyor diye sormak lazım. Yüksek olsa astronomik rakamlar olacak, aynı olsa zaten çok yüksek !!!
Özetle bu inşaatların bahsedilen fiyatların çok altında gerçekleştirilebileceğini unutmayalım…

Değerli Ortaklar, Kooperatifimize sahip çıkalım haklarımızı hep birlikte koruyalım,

Saygılarımızla…

Noter Kanalıyla Sorular

Ortaklarımızdan gelen yoğun talepler doğrultusunda noter kanalıyla yapılan yazışmaları yayınlıyoruz.

19 Nisan 2016 tarih ve 03490 yevmiye numaralı ihbarname ile Ankara 4. Noter kanalıyla kooperatif yönetimine sorulan sorularda; 

1. 2013 yılı olağan Genel Kurulunda sunulan hesaplarda 564-664 nolu parseller için 4.000.000-TL harcanmış olduğu belirtilmektedir. Bu para karşılığında ne alınmış ya da elde edilmiştir?
2. 2014 yılına ait faaliyet raporunda yer alan ve Genel Kurulda ibra edilen hesaplarda, “gelir-gider tablosunun” “olağan dışı giderler ve zararlar” bölümünde “vergi dairesine ödenen G.C. : 27.407,92TL’lik” harcama kalemi görülmektedir. Aynı faaliyet yılı denetçi raporundan anlaşıldığı üzere bu harcama damga vergisinin zamanında ödenmemesinden kaynaklanmıştır. Kooperatif yönetimi neden damga vergisini zamanında ödememiştir?
3. Yine 2014 yılı Genel Kurulunda ibra edilen faaliyet raporunda sunulan ICK yapı ve Yeni ICK firmalarıyla akde bağlanmış “Ek Sözleşmede” yer alan madde 3 Tarafların Sorumlulukları bölümünün d maddesinde teminat karşılığı alınmış olması gereken 8.000.000-TL çekin durumu nedir? Bahse konu çek halen kooperatif elinde midir? Bu çek yerine neden banka teminat mektubu alınmamıştır? Bu çek halen kooperatifimiz elinde ise ve firmaların sorumluluklarını yerine getirmedi bilindiğine göre bu çek neden tahsil edilmemektedir?
4. Yine 2014 yılı Genel Kurulunda ibra edilen faaliyet raporunda sunulan ICK yapı ve Yeni ICK firmalarıyla akde bağlanmış “Ek Sözleşmede” yer alan madde 3 Tarafların Sorumlulukları bölümünün d maddesinde devri söz konusu olmuş 28630 ada 1 parsel arsa ve 28562 ada 2 parsel arsalar devredilmiş midir? Bu arsalar için teminat olarak alınmış olması gereken 20.000.000-TL ve 30.000.000-TL çekler kooperatifimiz elinde midir?
5. Kooperatifimizin kuruluşundan günümüze kadar, edinilmiş ve satılmış ya da herhangi nedenle terk edilmiş olan bütün taşınmazlarının, arsaların, edinim tarihi, satış tarihi (herhangi nedenle terk edilen arsalar dahil), ada-parsel numaraları (imarlı - imarsız), yüzölçümleri, imar durumları, yoğunlukları, hukuki ve özel durumları dahil, alt kooperatif konut arsaları dahil çıkarılarak bir icmal tablosuna işlenip tarafıma iletilmesini talep ediyorum. 

Denmiştir.

26 Nisan 2016 tarih ve 06768 yevmiye numaralı ihbarname ile Ankara 65. Noter kanalıyla kooperatif yönetiminin verdiği cevaplarda; 

1. ICK Yapı Tekstil Turizm Gıda Bilişim Ticaret Ltd. Şti. ve Yeni ICK İnşaat. Gayrimenkul Ticaret Ltd. Şti. ile kooperatifimiz arasında sözleşmeler imzalanmıştır. Bu sözleşmelerin tamamı aynı yıl yapılan Genel Kurullarda okunarak Genel Kurulca onaylanmıştır.
   Sözleşme hükmüne göre anılan firmaya avans olarak belirtilen miktar ödenmiş ve karşılığında verilen avansın çok üzerinde firmadan çek alınmıştır. Çekler kooperatiftedir.
2. Kooperatif ile yüklenici arasında yapılan sözleşmeden doğan damga vergisinin zamanında yatırılmaması nedeni ile cezalı olarak ödenmiştir.
   Yapılan bu ödeme, 28/06/2015 günlü Genel Kurula sunulan Gelir-Gider farkı cetvelinde açık ve seçik olarak ortakların bilgi ve onayına sunulmuştur. Durum anılan Genel Kurulda oy birliği ile kabul ve ibra edilmiştir.
3. Adı geçen çek, firmadan teminat olarak alınmış, kooperatif muhasebe kayıtlarına intikal eden çek, halen kooperatiftedir.
4. BeIirtilen arsalar, firma ile yapılan sözleşmeye paralel olarak şirkete devredilmiştir. Karşılığında arsaların değerinden daha fazla miktarlar olan 20.000.000,00- TL ve 30.000.000,00-TL miktarlı çekler alınmıştır. Anılan çekler kooperatiftedir.
5. Kooperatifin 1993 yılında kurulduğu, o günden bugüne kadar, pek çok arsa ve arazi alınıp, devir ve terkininin yapıldığı dikkate alınarak, kooperatif merkezine geldiğiniz taktirde, tüm bunlar hakkında tarafınıza bilgi verilecektir. 

Denmektedir.

 

26 Nisan 2016 tarih ve 05195 yevmiye numaralı ihbarname ile Ankara 27. Noter kanalıyla kooperatif yönetimine sorulan sorularda; 

1. 2005 yılından itibaren kooperatifimizin anasözleşmesi hükümlerini bütün hak ve ödevleriyle birlikte kabul ettiklerini belirterek yazı ile kooperatifimiz yönetim kuruluna kaç kişi başvurmuş ve kaçı yeni ortak olarak alınmıştır.
2. Bugüne kadar kaç ortak kooperatifimiz kanalıyla ev sahibi yapılmıştır. Bu ortaklar şerefiyeler de dahil ne kadar para ödemişlerdir?
3. Hemen hemen tüm Genel Kurul tutanaklarında yer alan “En sona kalan üyeler hiç para ödemeden ev sahibi olacaktır” söylemine rağmen 23 yıldır beklemekte olan bizlerden inşaat bedeli talep edilecek midir? Eğer edilecek ise bu bedelin tahmini değeri nedir?
4. 28/06/2015 Pazar günü yapılan 22.Olağan Genel Kurul’da karara bağlanan ve kooperatifimiz mülkiyetinde yer alan, Ankara ili Çankaya ilçesi lodumlu mevkiinde bulunan arsalarımız üzerinde uygulama imar planı çalışması kapsamında yönetime verilen yetkiler doğrultusunda başlatılan inşaata;
   1. Toplam konut ve iş yeri sayısı nedir?
   2. Genel Kurullarda tanıtılmış daire planlarında uygulama safhasında ne gibi değişikler olmuştur? Mahal yerleşim şekli değişmiş midir? Değişmiş ise nedenleri nelerdir?
   3. Devam etmekte olan inşaatta toplam kaç metrekare balkon (kış bahçesi dahil), kaç metrekare otopark (garaj), kaç metrekare merdiven holü (şaftlar, yangın merdiveni-mahalli, asansör mahalleri vb.) bulunmaktadır? Toplam inşaat alanı kaç metrekaredir?
   4. İnşaatın mimari projesi için hangi firma ya da firmalarla, ne kadar zamandır çalışılmaktadır? Bu firma veya firmalara şu ana kadar hangi tarihlerde ve ne kadar ödeme yapılmıştır?
   5. İnşaatın yapımı için hangi firma ya da firmalarla çalışılmaktadır? İnşaatın hangi aşamaları için hangi firmalarla anlaşma yapılmıştır ve kapsamı nedir? Binaların deprem dayanımı, zemin etüdü gibi onayları alınmış olmalıdır. Bunlar kimler tarafından ve ne zaman onaylanmıştır? İnşaatın bütün bu ana kalemler bazında kooperatifimize maliyeti nedir? Zemin etüdü raporunun bir kopyasının tarafıma iletilmesini talep ediyorum.
   6. İnşaatın projesi hangi yarışma yöntemiyle tespit edilmiştir?
   7. İnşaatı gerçekleştirmek üzere hangi firmalardan teklif alınmıştır? Firmaların teklif bedelleri ne kadardır?
   8. Tüm inşaata ait mimari projenin bir yarışma sonucunda ve inşaatın gerçekleştirilmesi için de ihale usulü ile davet edilen seçkin firmaların arasından en uygun teklifin seçilmesi yöntemi neden uygulanmamıştır? Bundan sonraki süreç için bu yöntemlerin uygulanması planlanmakta mıdır?
   9. Mahal Listesi bazında birim fiyat ve toplam yaklaşık maliyet çalışmasının bir kopyasının tarafıma verilmesini talep ediyorum. Böyle bir çalışma yapılmamışsa neden yapılmamıştır? Alternatif maliyetleri olan mahal listelerin hazırlanarak Genel Kurulda ortakların onayına sunulması planlanıyor mu?
   10. Kooperatif mülkiyetinde bulunan diğer arsaların, mevcut inşaatın yapımında değerlendirilmesi ve oradan sağlanacak finansman ile devam eden inşaatın yapımına katkı sağlaması ile ilgili bir çalışma varmıdır? Böyle bir çalışma yapılmamışsa neden yapılmamıştır? Böyle bir çalışma var ise tarafıma gönderilmesini talep ediyorum. 
   Denmiştir.
   
   

   05 Mayıs 2016 tarih ve 07281 yevmiye numaralı ihbarname ile Ankara 65. Noter kanalıyla kooperatif yönetiminin verdiği cevaplarda; 

1. 2005 Yılından sonra yeni ortak kaydı yapılmamıştır.
2. Kooperatifimizin kuruluşundan itibaren, Etaplar halinde olmak üzere (Arte Kent’in tamamlanması ile) 553 ortağımız konut, 50 ortağımıza arsa tahsisi yapılmış olup 313 ortağımız ise ortaklık payları kooperatif tarafından alınarak, ortaklıkları sonlandırılmıştır. Konut almayan ortaklarımızın tamamı son etap olan 770 konutluk projemizden konut sahibi olacaklardır.
3. Tüm ortaklarımızı konut sahibi yapacak 770 konutluk projesinin yapım çalışmaları başlatılmıştır. Maliyetlerle ilgili projede öngörülen tüm imalatlarla ilgili mahal listelerin belirlenmesi ile mümkün olacaktır. Bu nedenle kooperatifimizin 2016 olağan genel kuruluna kadar hazırlanarak tüm ortakların bilgi ve görüşlerine sunulacaktır.
4.  
   1. Yeni başlanılan konut projesi kapsamında toplam 770 konut bulunmaktadır.
   2. Arsalarımız üzerinde 2011 yılında başlatılan imar planı çalışmalarında itirazlar ve yargı süreci nedeniyle parsel yüzölçümlerinde ve plan notlarında meydana gelen değişiklikler nedeniyle doğal olarak proje adaptasyonu yoluna gidilmiştir.
   3. Proje ile ilgili tüm detaylı bilgi kooperatifimizin proje müellifi ve yönetim kurulumuzca 2016 yılı genel kurulun huzurunda detaylı olarak anlatılacaktır.
   4. Kooperatifimize ait 770 konutluk projenin yaptırılması amacıyla yönetim kurulumuzca gerekli araştırmalar yapılmış olup, gerek yapmış olduğu projelerden gerek proje sürecinin takibi aşamasında göstermiş olduğu disiplinli çalışmaları nedeniyle, konusuna hakim ve mesleğinde üst düzey olması nedeniyle proje yapım işi yapılan sözleşme ile TURUNCU firması ile anlaşılmıştır.
   5. İnşaat ruhsatları kooperatifimiz adına alınmıştır. Müteahhit S.S SUKENT KONUT YAPI KOOPERATİFİ’dir. Projenin tamamına yönelik bir anlaşma söz konusu değildir. Başlatılan ve devam eden imalatlar taşeronlar vasıtası ile yaptırılmaktadır.
   6. Konut projesinin yer aldığı arsalarımızla ilgili imar plan çalışmaları sürecinde yaşanan sorunlar nedeniyle proje yarışması düzenleme fırsatı olmamıştır.
   7. İnşaatın yapımı ile ilgili, konusunda uzman teknik ve mali kapasitesi güçlü firmalardan teklifler alınmaktadır. Teklif alma işlemleri devam etmektedir. 2016 genel kurulumuz huzurunda arz edilecektir.
   8. Bu etapta, projenin yarışma ile belirlenmesi için yeterli zaman ve imkan bulunamamıştır. Bu nedenle uygulanamamıştır.
   9. Konut projesi ili ilgili mahal listesi ve maliyet çalışmaları devam etmektedir. Kooperatifimizin 2016 yılı olağan genel kurulunda ortaklarımızın bilgi ve görüşlerine sunulacaktır.
   10. Konut projesinin tamamlanmasına yönelik süreçte gerekli olan finans tablosu ve ödeme koşulları ile finansta kullanılması öngörülen konutlar ve gayrimenkullerle ilgili çalışmalar kooperatifimizin 2016 yılı olağan genel kurulunda ortaklarımızın bilgi ve takdirlerine sunulacaktır.
   Denmektedir.
   
   

YOĞUNLAŞTIRMA MI? BUHARLAŞTIRMA MI?

Değerli Ortaklar,

 

Kurulduğu 1993 yılından günümüze durmadan aidat ödedik. Toplu paralar ödedik. Çünkü arsa varlığımız, bütün ortakların konut sahibi olmasına yetmiyordu. Geçen süre içinde kooperatif yönetimi birçok arsa aldı sattı. Hissesini satmak isteyen ortaklardan da kooperatife devir alındı. Hep ortakların konut sahibi olabilmesi için(?)

Neydi yetmeyen? Arsalarımız vardı, ama olamıyordu. Hep daha fazla arsa edinmemiz gerekiyordu.

Çünkü arsaların üzerine yapılabilecek konut inşaatı için yoğunluk değeri (o arsa üzerine toplam kaç adet ve ne büyüklükte konut yapılabileceği), üye sayısının tamamını konut sahibi yapmak için yeterli değildi. Yani öyle deniyordu. Ancak kooperatif yönetimi arsalarımızın her birine yoğunluk değerinin ne olduğuna dair gerçek rakamları hiçbir zaman görebileceğimiz her hangi bir ortamda sunmadı. (Pardon) Sadece 63804-7 parselin yoğunluğu için 0.05 olduğunu açıklamıştı. Hem de her yerde. Benim hatam!

Peki, nedir bu 0.05 yoğunluk?

KAKS (Kat Alan Kat Sayısı) diye bir değer var. KAKS, emsal olarak da biliniyor. İşte bu yoğunluğu belirleyen 0.05 sayısı aslında KAKS değeri. Üzerine yapılabilecek inşaatın büyüklüğünü belirliyor. Yapılabilecek toplam inşaat alanı, arsa yüzölçümü ile KAKS değerinin çarpılması ile elde ediliyor. Örneğin 1000 m2 arsanın KAKS değeri 1.25 ise, o arsa üzerine toplam 1.250 m2 inşaat yapılabiliyor. Yani bizim 63804-7 parseldeki arsamız 16.702,92 m2 olduğuna göre, üzerine ancak 835.1 m2 toplam inşaat yapılabiliyor. Oda 5 daire filan eder. Yani KAKS değeri değişmezse bu arsa işe yaramaz. Zaten onun için de sadece bu parsel gözümüze sokuluyor. Onun için pazarlık konusu da olmuyor. Oysa farklı yoğunluklara sahip bir çok arsamız var/vardı ve bunlar alınıp satıldı.

Bir de, birleştirilen bir kaç arsa için, KAKS değerinin değişebilme durumu var. Bu değişiklik çeşitli koşullara göre belirleniyor. Arsanın bulunduğu konuma, rakıma, nazım planda öngörülen düzenlemelere göre. Yani farklılık gösterebiliyor. O nedenle önceden pek kestirilemiyor, ancak belediyeden öğrenilebiliyor. İşte bu birleştirme işlemi sırasında çeşitli İCRAATLAR, KAKS’ın yeniden belirlenmesinde önem kazanıyor.

Fakat açıklanması gereken önemli bir detay var. Çatı katı, asma kat, bodrum kat, kapalı otopark, yangın merdiveni ve asansör gibi binanın ihtiyacı olan bölümler kaks hesabı dışında kalıyor. Yani KAKS değeri, sadece kullanılan daire alanını işaret ediyor. Onun için 770 konut inşaatının projesinde (http://eced.csb.gov.tr/ced/jsp/dosya/dosyaGoster.htm?id=101584) toplam inşaat alanı 123.000 m2 görünürken, gerçekte 242.000 m2 inşaat yapılabiliyor. Basit bir hesapla, bu inşaatta 119.000 m2 büyüklüğünde otopark, balkon, merdiven holü, asansör, şaft. vb. var.(?)

Kısaca, bir arsanın kıymetini belirleyen en önemli kriterlerden biri de KAKS değeri. Biz işe yaramayan 63804-7 dışında, üzerinden imar geçmiş hiçbir arsamız için bu KAKS değerini bilemiyoruz. Yani arsaların gerçek değerini bilemiyoruz. Zaten yönetim önemli olan neyi açıkladı ki? Arsaların ne yeri, ne haritası, ne büyüklüğü ne de kaks değeri ortada yok. Aslında her arsa için ayrıca TAKS (Taban Alan Kat Sayısı) ve Hmax (yapılacak binanın maksimum yüksekliği, GABARİ ya da YENÇOK) bilgisi de lazım.

Ama bu bilgilerin hiç birinden haberimiz yok. Çünkü bilgilendirme yok

Bu noktada kooperatifimiz yönetiminin yaklaşımını ve şeffaflığını daha iyi değerlendirebilmek adına, bizim kooperatifimizle neredeyse aynı amaçla yola çıkmış başka bir konut yapı kooperatifi olan S.S. Akçalı K.Y.K. ile bizimkini karşılaştırmakta büyük yarar var. Onlar bir kuruş para ödemeden ev sahibi olmayı başarmış durumdalar. Yoğunlaştırmadan, buharlaştırmadan. Komşumuz Akçalı K.Y.K. resmi web sitesinde, sahip olduğu bütün arsaların imar durumunu, yüzölçümünü, hisse oranını, yapılabilecek dairenin büyüklüğünü ve sayısını içeren tablolar yayınlamış. Hiç tereddüde yer yok. Ha itiraz etmeye kalkarsanız, arsaların tapularını taratıp onları da yayınlamış. Üzerine konuşulmasın, dedikodu olmasın diye. Aslında “yapılabilecek daire büyüklüğü” ve “daire sayısı” KAKS değeri. Onu bile karışıklık olmasın diye açık haliyle yayınlamış. Bilmeyenler için açıklayalım, S.S. Akçalı K.Y.Kooperatifi 1991 yılında Ankara Büyükşehir Belediyesi İmar Dairesi Başkanlığı çalışanlarınca kurulup, 1993 yılında Belediye çalışanı bütün memurlarının katılımının sağlandığı bir kooperatif.

Bir ortağımız bize ait YOĞUNLAŞTIRILAN 7 parselin yüzölçümlerini paylaşmış. Sağ olsun.

28822-1           6.373,00 m2

28827-1           7.242,00 m2

28828-1           2.853,00 m2

28834-1           6.976,00 m2

28835-1           18.235,00 m2

28836-1           18.296,00 m2

28837-1           2.115,00 m2

Sabah gazetesi de “188 konutu 770’e çıkardılar” demiş. Gazete haberin doğruluğu pek bilinmez ama, bu iki veriyi birleştirince galiba KAKS değeri 0,5’den 2’ye çıkmış gibi görünüyor. Dört katı gibi. Tabi işin içyüzünü tam bilemiyoruz. Bu sadece bir tahmin.

Şimdi bir düşünelim. Birleştirilip yoğunlaştırılan 7 parsel arsa 62 dönümden büyüktü. 80 dönüme yakın doğrudan mülkiyetimizde olan 7 parsel daha var. Ayrıca 190 dönüm büyüklüğünde hisse oranı bilinmeyen 2 arsamız da var. Daha da 564-664’e gelmeden.

İnsanın aklına şu geliyor. Acaba hiç İCK gibi bir firmayla pazarlık yapılmasaydık da, olan arsalar üzerine olduğu haliyle inşaat yapsaydık ne olurdu? İlla gökdelen mi lazımdı?

Yönetim “Öldük bittik mahvolduk. Kapılarda yattık inşaat ruhsatını aldık” diyor. Bu çabayla diğer arsaların KAKS değeri üzerinde çalışılamaz mıydı?

Neden yönetim onca arsayı riske atmayı seçti? Neden bu kadar karmaşık ilişkiler içine girdi? Neydi İCK’nın sırrı? Yoğunlaştırayım derken, buharlaştırmış mı oldu?

Mesela birkaç kapı çalınabilirdi. Hiçbir siyasetçi ya da belediye başkanı, karşısında “çalışanlardan ve emekçilerden” oluşan bu büyüklükteki bir kooperatife kayıtsız kalamaz. Yöneticilerin karşısına çıkıp “başımızı sokacak bir ev sahibi olmak için uğraşıyoruz. Rant kovalamıyoruz” denenemez miydi? Üstelik zamanın Yenimahalle Belediyesi ile yakınlıklar sağlanmışken. Kooperatifimizi görmezden mi geldiler?

Çok mu şarttı İCK ile ortaklık? Şimdi bize ne kazandırdı, ne kaybettirdi? Başımız göğe mi erdi?

İletişim Formu

Değerli Ortaklar,

Size zamanında ulaşabilmemiz için iletişim bilgilerinizi bize ulaştırmanızı rica ediyoruz. Bu amaçla ankarasukent@gmail.com veya ankara.sukent.k.y.k.ortaklar@gmail.com adreslerine e-posta atmanız ve sms haberleşmesi için de cep telefonu numaranızı paylaşmanızı bekliyoruz. Ya da ekranın sağ-üstünde görünen "İletişim Formu"nu da doldurabilirsiniz. Eğer e-posta kullanmıyorsanız İletişim Formun da e-posta adresi olarak ankarasukent@gmail.com yazabilirsiniz. Bilgiler hiçbir surette paylaşılmayacaktır.
28 Mayıs Cumartesi günü ortaklarla buluşma toplantısı düzenlemeyi planlıyoruz. Yerini, saatini paylaşabilmemiz için bu bilgiler önemli.

ICK KAZASI

Değerli Ortaklar,

Hatırlayacağınız gibi, 28.06.2015 tarihinde yapılan 2014 yılı olağan genel kurul toplantısını gündeminde yer alan bir "Ek Sözleşme" vardı. Gündemin 6. maddesi olarak sunulan bu sözleşme, genel kurul toplantı tutanaklarına da yansımış olup, tutanaklar Çevre ve Şehircilik Bakanlığından temin edilebiliyor.
Sözleşme, Yeni İCK İnşaat Gayrimenkul Ticaret Limitet Şirketi ve ICK Yapı Turizm Havacılık Bilişim Ticaret Limitet Şirketi ile kooperatif yönetimi arasında, 21.01.2015 tarihinde, tek nüsha olarak imzalanmış.
KONUSU, bu firmalarla daha önce imzalanmış olan 21.05.2012, 21.06.2013, 17.07.2013, 12.11.2014 tarihli sözleşmelerde yapılacağının taahhüt edildiği anlaşılan;
1-) Mülkiyeti hazineye ait Ankara ili Çankaya ilçesi Lodumlu mevkiinde yer alan 564 ve 664 parsel sayılı taşınmazlarla ilgili yargı kararı ile hak sahibi olduğumuz bu parsellerin bu şirketlerin yapacağı ÇALIŞMALARLA(!) kooperatifimize kazandırılması;
ve
2-) Beytepe Lodumlu bölgesindeki 7 parselin toplulaştırılıp, yoğunluk artışının sağlanması, 1/5000'lik nazım plan ve 1/1000'lik uygulama planlarına işlenmesinin sağlanması;
Olarak özetliyebiliriz. Yani daha önce imzalanmış dört sözleşmedeki yükümlülüklerin tekrar gözden geçirilerek düzenlenmesi.
Toplulaştırma gerçekleşmiş görünüyor. Toplam 62.090 m2 olan 7 parça arsa verip, 39.600 m2 tek arsa almışız. Ancak 564-664'den hala haber yok.
Sözleşmede çok ilginç yükümlülükler var. Mesela, "Madde 4: İş Programı ve Süresi" başlığında. "Bu sözleşmede kayıt altına alınarak hükme bağlanan tüm edinimler karşılıklı olarak Arsa Sahibi (Kooperatif) ve Şirket (ICK yapı ve Yeni İCK) tarafından yerine getirilmesi için 01.09.2015 tarihi son bitim tarihi olarak belirlenmiştir. Bu sözleşmenin sona ereceği tarih olan 01.09.2015 tarihine kadar Şirket, SORUMLULUKLARINI yerine getirmez veya getiremez ise daha önceki sözleşmelerde hüküm altına alınan ve Şirkete devir edilmesi öngörülen parsellerin Arsa Sahibi uhdesinde kalacağını ve Şirkete devir edilmeyeceği hususunu taraflar kabul ve taahhüt eder." diyor.
“Tarafların sorumlulukları” bölümünde de ".... Taraflar arasında imzalanmış olan 21/06/2013 tarihli sözleşme gereği, mülkiyeti hazineye ait Ankara İli, Çankaya ilçesi, Beytepe Köyü, Lodumlu mevkiinde yer alan 564 ve 664 sayılı parseller ile altlıklarından oluşan parsellerin yargı süreci mülkiyet ve imar plan değişikliklerinin şirket tarafından yapılması işlemleri ile ilgili Arsa Sahibi tarafından Şirkete avans mahiyetinde 6,500.000,00- TL ödenmiştir. Bu sözleşme kapsamında, Şirket, Arsa Sahibine 8,000,000,00-TL değerinde çeki verecektir. Adı geçen parsellerle ilgili süreç (tapu tescil işlemleri) devam etmektedir. Bu nedenle, sözleşmenin bitim tarihi olan, 01.09.2015 tarihine kadar "Şirket edimlerini yerine getirememesi yani Arsa Sahibi adına tapu tescil işlemlerinin gerçekleştirilememesi durumunda Arsa Sahibine Şirket tarafından daha önce almış olduğu 6.500,000,00-TL avansı o günün güncel faizi ile birlikte Arsa Sahibine ödemekle yükümlü olduğunu şimdiden kabul eder...." diyor.
Devamında da "Kısaca; Şirket, Arsa Sahibi ile imzalamış olduğu tüm sözleşmeler ve bu sözleşmeler kapsamında hüküm altına alınan edimlerinin tamamını gerçekleştirmez veya gerçekleştiremez ise; bu aşamada ARSA SAHİBİ ORTAKLARININ MAĞDURURİYETİNİ önlemek adına 21/05/2012 tarihli sözleşmenin 3,2 maddesi kapsamında Şirkete devredilecek olan (Ankara ili, Çankaya ilçesi, Lodumlu mevkii, 28561 ada 1 parsel, 28629 ada 1 parsel, 28725 ada 1 parsel, 28726 ada 1 parsel, 29015 ada 1 parsel (hissesi oranında), 29017 ada 1 parsel (hissesi oranında), 28740 ada.2 parsel ve Ankara İli, Çankaya ilçesi (eski Yenimahalle ilçesi) , Alacaatlı Mevkii, 44546 ada 1 parsel, 44465 ada 3 parselde kayıtlı taşınmazlar) hiçbir parseli devretmeyeceği gibi. Arsa Sahibinin uhdesinde kalacaktır. Aynı zamanda daha önce devredilen 28630/1 parsel ile bu sözleşme kapsamında devir edilmesi kararlaştırılan 28562/2 parselin eş değeri (aynı mevkii ve aynı konut kapasiteli) iki adet parselin Şirket tarafından Arsa Sahibine devri gerçekleştirilecektir. Aksi takdirde adı geçen bu parsellerin o günkü güncel rayiç bedelleri üzerinden tespit edilecek toplam bedeli Arsa Sahibine ödemeyi kabul ve taahhüt eder." şeklinde ifadeler var.
Bütün bunlardan anlaşılan, sözleşmelere konu;
28561-1              19.896 m2
28629-1              36.324 m2
28725-1              2.385 m2
28726-1              2.311 m2
29015-1              108.212 m2 (hissesi oranında, hisse oranlarını bilmiyoruz)
29017-1              82.459 m2 (hissesi oranında, hisse oranlarını bilmiyoruz)
28740-2              1.311 m2
44465-3              5.532,92 m2
Ada-parsellerdeki arsaların mülkiyeti halen kooperatifimizde olmalıdır. Mülkiyeti tamamen kooperatife ait arsalar yüzölçümü 67.821,32 m2 büyüklüğündedir.
Ayrıca hisse oranı bilinmeyen 29015-1 ve 29017-1 ada-parsellerdeki arsaların yüzölçümü de 190.671 m2 büyüklüğündedir.
Bunların dışında sözleşmelere konu olmuş arsalardan;
44546-1              9.378 m2

ada-parsel olan arsa, 2014 yılı genel kurul toplantı tutanağında, metrekaresi 330,56TL’den satılmış görünüyor. Toplam 3.100.000.-TL gelir elde edilmiş. Kime satıldığı, kasada para da varken niye satıldığı bilinmiyor. Ancak bahse konu sözleşmelerdeki yükümlülüklerin yerine getirilmediği için, arsaların kooperatif mülkiyetinde ve satılabilir olduğunu kanıtlar nitelikte.

Birde daha önce devredilmiş ve iadesi alınmış olması gereken;

28562-2              6.091 m2 (Kanuni Sultan Süleyman Bulvarı üstünde)

28630-1              11.049 m2 (üstünde iki bina inşaatı devam ediyor.)

Arsaları var. Bu iki parsel, taahhütler yerine getirilmeden devir işlemi yapıldığı için 28562-2 karşılığı 30.000.000-TL değerinde, 28630-1 karşılığı 20.000.000-TL. çek alınmış. Bu çeklerin kooperatifimiz kasasında bekletiliyor olduğunu düşünüyoruz.

Biz kooperatifin ortakları olarak, YÖNETİMİN 2015 YILI OLAĞAN GENEL KURUL TOPLANTISInda sunacağı,

• Faaliyet raporunun “KOOPERATİF MÜLKİYETİNDE YER ALAN ARSALAR” başlığı altında, yukarıda bahsedilen parsellerin tamamının mevcut arsalar arasında gösterilmesini;
• ICK Yapı Ltd. Şti.’ye avans olarak ödenen 6.500.000-TL nin faizi ile geri alınmış ve faaliyet raporu, bilanço, gelir-gider cetvelleri ve denetim kurulu raporlarının ilgili bölümlerine işlenmiş olmasını,
• Ek sözleşmeden doğan haklarımız doğrultusunda 28562-2 ve 28630-1 ada-parsellerdeki arsalarımız için, ya teminat çeklerinin (20 ve 30 milyon) tahsil edilmiş ve kayıtlarda gösteriliyor, ya da yerine eşdeğer arsa mülkiyetimize geçirilip, mevcut arsalar arsına kayıt edilmiş olduğunu;

göreceğimizi düşünüyoruz.

Ayrıca yönetim 44546-1 parsel numaralı arsayı, kasada para varken NEDEN ve KİME sattığını açıklamasını bekliyoruz. Biz GYO (Gayrımenkul Yatırım Ortaklığı) değiliz ki.

Olağan genel kurul toplantısında göreceğiz.

….. YOKSA BU SÖZLEŞME ŞAKA MIYDI? YALAN MIYDI? HAYAL MI GÖRDÜK?