YOĞUNLAŞTIRMA MI? BUHARLAŞTIRMA MI?

Değerli Ortaklar,

 

Kurulduğu 1993 yılından günümüze durmadan aidat ödedik. Toplu paralar ödedik. Çünkü arsa varlığımız, bütün ortakların konut sahibi olmasına yetmiyordu. Geçen süre içinde kooperatif yönetimi birçok arsa aldı sattı. Hissesini satmak isteyen ortaklardan da kooperatife devir alındı. Hep ortakların konut sahibi olabilmesi için(?)

Neydi yetmeyen? Arsalarımız vardı, ama olamıyordu. Hep daha fazla arsa edinmemiz gerekiyordu.

Çünkü arsaların üzerine yapılabilecek konut inşaatı için yoğunluk değeri (o arsa üzerine toplam kaç adet ve ne büyüklükte konut yapılabileceği), üye sayısının tamamını konut sahibi yapmak için yeterli değildi. Yani öyle deniyordu. Ancak kooperatif yönetimi arsalarımızın her birine yoğunluk değerinin ne olduğuna dair gerçek rakamları hiçbir zaman görebileceğimiz her hangi bir ortamda sunmadı. (Pardon) Sadece 63804-7 parselin yoğunluğu için 0.05 olduğunu açıklamıştı. Hem de her yerde. Benim hatam!

Peki, nedir bu 0.05 yoğunluk?

KAKS (Kat Alan Kat Sayısı) diye bir değer var. KAKS, emsal olarak da biliniyor. İşte bu yoğunluğu belirleyen 0.05 sayısı aslında KAKS değeri. Üzerine yapılabilecek inşaatın büyüklüğünü belirliyor. Yapılabilecek toplam inşaat alanı, arsa yüzölçümü ile KAKS değerinin çarpılması ile elde ediliyor. Örneğin 1000 m2 arsanın KAKS değeri 1.25 ise, o arsa üzerine toplam 1.250 m2 inşaat yapılabiliyor. Yani bizim 63804-7 parseldeki arsamız 16.702,92 m2 olduğuna göre, üzerine ancak 835.1 m2 toplam inşaat yapılabiliyor. Oda 5 daire filan eder. Yani KAKS değeri değişmezse bu arsa işe yaramaz. Zaten onun için de sadece bu parsel gözümüze sokuluyor. Onun için pazarlık konusu da olmuyor. Oysa farklı yoğunluklara sahip bir çok arsamız var/vardı ve bunlar alınıp satıldı.

Bir de, birleştirilen bir kaç arsa için, KAKS değerinin değişebilme durumu var. Bu değişiklik çeşitli koşullara göre belirleniyor. Arsanın bulunduğu konuma, rakıma, nazım planda öngörülen düzenlemelere göre. Yani farklılık gösterebiliyor. O nedenle önceden pek kestirilemiyor, ancak belediyeden öğrenilebiliyor. İşte bu birleştirme işlemi sırasında çeşitli İCRAATLAR, KAKS’ın yeniden belirlenmesinde önem kazanıyor.

Fakat açıklanması gereken önemli bir detay var. Çatı katı, asma kat, bodrum kat, kapalı otopark, yangın merdiveni ve asansör gibi binanın ihtiyacı olan bölümler kaks hesabı dışında kalıyor. Yani KAKS değeri, sadece kullanılan daire alanını işaret ediyor. Onun için 770 konut inşaatının projesinde (http://eced.csb.gov.tr/ced/jsp/dosya/dosyaGoster.htm?id=101584) toplam inşaat alanı 123.000 m2 görünürken, gerçekte 242.000 m2 inşaat yapılabiliyor. Basit bir hesapla, bu inşaatta 119.000 m2 büyüklüğünde otopark, balkon, merdiven holü, asansör, şaft. vb. var.(?)

Kısaca, bir arsanın kıymetini belirleyen en önemli kriterlerden biri de KAKS değeri. Biz işe yaramayan 63804-7 dışında, üzerinden imar geçmiş hiçbir arsamız için bu KAKS değerini bilemiyoruz. Yani arsaların gerçek değerini bilemiyoruz. Zaten yönetim önemli olan neyi açıkladı ki? Arsaların ne yeri, ne haritası, ne büyüklüğü ne de kaks değeri ortada yok. Aslında her arsa için ayrıca TAKS (Taban Alan Kat Sayısı) ve Hmax (yapılacak binanın maksimum yüksekliği, GABARİ ya da YENÇOK) bilgisi de lazım.

Ama bu bilgilerin hiç birinden haberimiz yok. Çünkü bilgilendirme yok

Bu noktada kooperatifimiz yönetiminin yaklaşımını ve şeffaflığını daha iyi değerlendirebilmek adına, bizim kooperatifimizle neredeyse aynı amaçla yola çıkmış başka bir konut yapı kooperatifi olan S.S. Akçalı K.Y.K. ile bizimkini karşılaştırmakta büyük yarar var. Onlar bir kuruş para ödemeden ev sahibi olmayı başarmış durumdalar. Yoğunlaştırmadan, buharlaştırmadan. Komşumuz Akçalı K.Y.K. resmi web sitesinde, sahip olduğu bütün arsaların imar durumunu, yüzölçümünü, hisse oranını, yapılabilecek dairenin büyüklüğünü ve sayısını içeren tablolar yayınlamış. Hiç tereddüde yer yok. Ha itiraz etmeye kalkarsanız, arsaların tapularını taratıp onları da yayınlamış. Üzerine konuşulmasın, dedikodu olmasın diye. Aslında “yapılabilecek daire büyüklüğü” ve “daire sayısı” KAKS değeri. Onu bile karışıklık olmasın diye açık haliyle yayınlamış. Bilmeyenler için açıklayalım, S.S. Akçalı K.Y.Kooperatifi 1991 yılında Ankara Büyükşehir Belediyesi İmar Dairesi Başkanlığı çalışanlarınca kurulup, 1993 yılında Belediye çalışanı bütün memurlarının katılımının sağlandığı bir kooperatif.

Bir ortağımız bize ait YOĞUNLAŞTIRILAN 7 parselin yüzölçümlerini paylaşmış. Sağ olsun.

28822-1           6.373,00 m2

28827-1           7.242,00 m2

28828-1           2.853,00 m2

28834-1           6.976,00 m2

28835-1           18.235,00 m2

28836-1           18.296,00 m2

28837-1           2.115,00 m2

Sabah gazetesi de “188 konutu 770’e çıkardılar” demiş. Gazete haberin doğruluğu pek bilinmez ama, bu iki veriyi birleştirince galiba KAKS değeri 0,5’den 2’ye çıkmış gibi görünüyor. Dört katı gibi. Tabi işin içyüzünü tam bilemiyoruz. Bu sadece bir tahmin.

Şimdi bir düşünelim. Birleştirilip yoğunlaştırılan 7 parsel arsa 62 dönümden büyüktü. 80 dönüme yakın doğrudan mülkiyetimizde olan 7 parsel daha var. Ayrıca 190 dönüm büyüklüğünde hisse oranı bilinmeyen 2 arsamız da var. Daha da 564-664’e gelmeden.

İnsanın aklına şu geliyor. Acaba hiç İCK gibi bir firmayla pazarlık yapılmasaydık da, olan arsalar üzerine olduğu haliyle inşaat yapsaydık ne olurdu? İlla gökdelen mi lazımdı?

Yönetim “Öldük bittik mahvolduk. Kapılarda yattık inşaat ruhsatını aldık” diyor. Bu çabayla diğer arsaların KAKS değeri üzerinde çalışılamaz mıydı?

Neden yönetim onca arsayı riske atmayı seçti? Neden bu kadar karmaşık ilişkiler içine girdi? Neydi İCK’nın sırrı? Yoğunlaştırayım derken, buharlaştırmış mı oldu?

Mesela birkaç kapı çalınabilirdi. Hiçbir siyasetçi ya da belediye başkanı, karşısında “çalışanlardan ve emekçilerden” oluşan bu büyüklükteki bir kooperatife kayıtsız kalamaz. Yöneticilerin karşısına çıkıp “başımızı sokacak bir ev sahibi olmak için uğraşıyoruz. Rant kovalamıyoruz” denenemez miydi? Üstelik zamanın Yenimahalle Belediyesi ile yakınlıklar sağlanmışken. Kooperatifimizi görmezden mi geldiler?

Çok mu şarttı İCK ile ortaklık? Şimdi bize ne kazandırdı, ne kaybettirdi? Başımız göğe mi erdi?