ORTAK ÇIKAR ?

KAT İRTİFAKI

Sayın Ortak,

Kooperatifimiz yönetimine “kıymet takdiri” ve “şerefiye bedellerinin” kanuna uygun olarak nasıl belirlenmesi gerektiği konusunda gerekli her türlü açıklama ve uyarıları yapmış durumdayız. Şu aşamada kura çekmenin de kanuna aykırı olacağını (anasözleşme md.62) açıkça belirttik. Üstelik bunları noter muhalefetiyle yaptık. Ancak sanırız kooperatif yönetimi durumun ciddiyetini henüz kavrayamamış olacak ki “ortak çıkarlar doğrultusunda hareket ettiklerini” iddia ederek başlarının dikine devam etmekte ısrarcı görünüyorlar. Bu durumda, yapmayı planladıkları kura çekimi ve kıymet takdiri kanuna aykırı mı, değil mi artık bundan sonrasını kanun uygulayıcılarına bırakmaktan başka çare görünmüyor.

Yönetim her zaman olduğu gibi yine ORTAK ÇIKARLARINI öne sürüyor. Daha önce 25.000.-TL’leri de isterken ortak çıkarları öne sürmüşlerdi. ICK ortaya çıktığında da “ortak çıkarlarımız” söz konusuydu. Bayburt İnşaat da şu an sadece “ortak çıkarlar” için devrede. Bu nasıl bir “ORTAK ÇIKAR” ki biz bir türlü anlayamıyoruz. Bir biz göremedik şu “ortak çıkarları”
Aynı zamanda ve koşullarda kurulan S.S. Akçalı Konut Yapı Kooperatifi ortaklarına bir kuruş para ödetmeden konut verebiliyorken, bizim elimiz cebimizden çıkmıyor. Nerede bu “ortak çıkar”?

Anasözleşme “geçici maliyet, kıymet takdiri için esastır” diyor, yönetim “emlakçı rayiç bedeli üzerinden yaparım olur” diyor. Şaka gibi. Sahibi olduğumuz arsayı da içine koyup, rayiç bedeli esas alıyorlar. Yani sahibi olduğumuz arsayı bile bize tekrar satıyorlar. Anlamak mümkün değil.  ???

-- Ortada bir akıl tutulması var, aman bari siz tutulmayın, tutulmalayalım! --

Peki bu ısrar niye? Niye bu kadar hukuksuzluk?

Bankalar kooperatiflere kredi vermek için kredi karşılığında elle tutulur kıymetli bir şey görmek istiyor. Bu da en az %40’ı tamamlanmış bir inşaat veya kat irtifakı tapusu olabiliyor. Şimdi bizim inşaatların %40’ının bitmesine daha çok var. Bunu bankalara kıymet olarak sunamıyorlar. İşte bu noktada KAT İRTİFAKINI çıkartmaya çalışıyorlar. Çıkınca ne olacak? Bankaların elinde, kooperatifin işleri iyi gitmediği durumlarda yani ilk tökezlemede soyabilecekleri gerçek kişiler olacak. Yani biz ve hayallerimiz banka ipoteği altında olacak. O kadar yetki verince yönetim bunu yapabilme cesaretini kendinde bulabiliyor. Başka bir deyişle her ortak bankalardan “konut kredisi” kullanacak yada kullandırılacak. Yetmedi toplamda 45 milyonu bulan ŞERFİYELERİ de ödetecek. Sorsan “hayır 2018’de alıcaz” diyor. Yani 6 ay sonra, 6 ay geciktirmeyi lütuf olarak sunuyor. Belki de geçen yıl olduğu gibi 2.000 - 2.500.-TL aylık ve 2 adet te 10.000.-TL ara ödeme de isteyecek. İsteyenin bir yüzü desen değil her yeri kara...

Parola belli. NE KADAR PARA, O KADAR İNŞAAT

Bütün bunları sağlayabilmek için “kıymet takdiri” yaptırmış olması yetmiyor. Kura da çekmeli ki bankalara bizi ve kooperatifin taşınmazlarını altın tepside sunabilsin.

Peki bunu biz ortaklara nasıl anlatacak?

Tabii ki yine “ORTAKLARIN ÇIKARLARI” diyecek. Hep ve her zaman olduğu gibi. Diyecek ki “Hissesini satmak isteyen ortaklar var. Ödeyemiyorlar. Eğer konutun yeri ve numarası belli olursa değeri artar.” Tabi ki yalan. Eğer bu doğruysa, “E” bloğun kat irtifakını çıkartsın ve artmış değeri üzerinden satsın. Mesela 650.000.-TL’ye. Diğer blokları hesaba katmadan. Nasıl fikir ama? Neden bunu yapmıyorlar?

Kat irtifakı tapusu çıkan konutun alım ve satımında vergi de doğar. Alana ve satana ayrı ayrı %2 (*) oranında uygulanır. Mülkiyetin değeri ise rayiç bedel üzerinden hesaplanır. Yani mülkün %4 oranında değer artışı olur ki bu da o mülkün satış kabiliyetini düşürür.


Kooperatif yönetimi inşaatı sürdürmek için sadece ORTAKLARININ CEBİNİ muteber görüyor. ICK’dan tahsil edilmesi gereken çekleri, arsaları, 564 ve 664’ü unuttu. İhtiyaç fazlası daireleri ise hatırlamak bile istemiyor.

Ben, artık bahse konu ORTAĞIN kim olduğunu karıştırdım.

(*) Eylül ayına kadar alana ve satana %1.5 üzerinden hesaplanır. Eylülde tekrar %2 olacak.

ŞEREFİYE OPERASYONU (Bölüm 2: Çare)

Sayın Ortak,

Halen görevde olan kooperatifimiz yönetimi 2008 yılından beri hemen hemen aynı çekirdek kadroyla görevi sürdürmektedir. Bu süre içinde “etap kooperatifçiliği” mantığında birçok proje gerçekleştirmiş, inşaatlar tamamlamıştır. Aynı zamanda bu yönetim, hepimizin bildiği gibi “sona kalan ortaklar en karlı çıkacak, hatta para bile ödemeden ev sahibi olacak” beyanları olmuştur. Ancak gelin görün ki sona yaklaştığımız bu noktada yönetimin geçmişteki vaatleri hakkındaki suskunluğunu üzülerek izliyoruz.

İnşaat sektöründeki fiyat dalgalanmalarını yönetemediklerini söylemekteler. Oysa sektörün başarı kriteri, fiyatlar artınca inşaatların hızını düşürüp maliyetleri dengelemeyi becerebilmektedir. Bizim yönetim ise tam bir hüsran. Sadece kaba inşaat için “%50'ye varan artış gerekiyor” sözlerinden bunu anlıyoruz. Çevre ve Şehircilik bakanlığının 04/05/2017 tarihinde yayınladığı yapı yaklaşık birim maliyetler tebliğinde görüleceği üzere bu sene için ortalama reel maliyet artışı geçen yıla oranla %8 dir. Yönetim ise bunu bize %45-%50 olarak yansıtmaya çalışıyor. Yönetimin 45 milyon TL. tutarındaki şerefiye parası istemesinin başka açıklaması yok.

Tam bu noktada insanın aklına ICK’dan alınan 50 milyon tutarındaki çek geliyor. Hakkımız olan bu finans kaynağını neden kullanamıyoruz veya kullanmıyoruz?

Burada asıl konu bunun yöntemini/yöntemlerini saptamak. Sadece ICK ile yapılan sözleşmelerin çözümlenmesi halinde inşaatlarımızın “kaba inşaat” maliyetinin tamamının karşılanması olası. Oysa yönetimimiz, aczden midir nedir bilemiyoruz, ortakların cebine göz dikiyor. Şerefiye operasyonu da bunun en açık ifadesi.

Şerefiye itirazlarının görüşülmesi için kooperatif merkezine gittiğimizde, yönetimin muhasip üyesinin ağzından çok acı bir söz duyduk “Ne kadar para öderseniz, o kadar inşaat yaparız”. Bunca seneden ve onca vaatden sonra, söyledikleri bu talihsiz ifadeyle çaresiz kalmış görünüyorlar. Oysa 30/06/2013 tarihinde yapılan seçimli Genel Kurulda ICK avukatı Arif Doğu’yu kürsüye çıkartıp, “her şeyi çözdük. 564-664 üzerinde inşaat yapacağız, işte bu da sözleşmesi. Her şey çok güzel olacak” dememişler miydi? Olmayınca 26/06/2016 tarihinde yapılan seçimli Genel Kurula gelip “EVREKA, Bayburt İnşaatla anlaştık. İşte bu da sözleşmesi. Mahkeme sürecini de çözecek, inşaatları da yapacak.” dememişler miydi? 24/06/2012 tarihinde yapılan Genel Kurulda “şimdi 25.000.-TL. verin, bunu ICK’nın avukatına verelim, bizim adımıza her türlü masrafı karşılasın, 564-664’ü alsın. Ortaklardan başka da para almadan ev sahibi yapalım” dememişler miydi? Mealen durum aynen buydu. Bütün bunlar, bu yönetimin tasarruflarıydı.

YAZIK. Geldiğimiz nokta “NE KADAR PARA, O KADAR İNŞAAT”

Bazı ortaklarımız hissesini satmaya çalışıyor. Potansiyel alıcılar kooperatif merkezine gidip bilgi almak istiyor. Ancak onlara da tatminkar cevaplar sunamıyorlar. 564-664’den asla bahsetmiyorlar. Sanki YOKMUŞ gibi. Bu durum potansiyel alıcıları kaçıyor.

YÖNETİM BU TAVRIYLA HİSSELERİMİZİN DERĞERİNİ DÜŞÜRÜYOR.

OYSA ÇARE AÇIK.

ICK’nın başarısızlığı ortadadır. Sözleşmeleri gereği yerine getirmeleri gereken mali sorumlulukları da açık. Bunun tahsili yoluna gidilmelidir.
564-664’ün hukuki süreçleri tamamlandı. Sözleşmelerde ortada. Bunun da peşine düşülmelidir.
Daha neyi düşünüyorlar?

BİLDİRİ

Sayın Sukent Ortağı,

Kooperatifimiz yönetimince son dönemde bizlere dayatılan ve çoğumuzu maddi açıdan dar boğaza sokan ödemelere hiç gerek kalmadan uygulanabilecek çözüm yolları varken 24 yıl içerisinde yönetimin yaptığı yanlış uygulamalarla üyelerini mağdur ettiği, verdikleri sözleri ve planları gerçekleştiremeyerek güvenilirliklerini kaybettikleri ortadadır.

Mevcut durumda mal varlığı ile SS SUKENT YAPI KOOPERATİFİ ortaklarının hiçbir ücret ödemeden birer daire sahibi olabilmelerinin yanı sıra iyi bir çalışma yapıldığı takdirde her ortağa ayrıca nakit ödeme yapılmasının da mümkün olduğu düşünülmektedir. Buna en iyi örnek; yanı başımızda aynı zamanda, aynı bölgede ve aynı amaçla kurulan malum kooperatiflerin, ortaklarından ek bir ödeme istemeden onları ev sahibi yapabilmeleridir. Bizim kooperatifimizin imkanları da bunlardan az değildir aksine daha bir çok alternatifi vardır.

Neredeyse çeyrek yüzyıldır aynı “sürücü” ve aynı “araçla” dereyi geçemeyerek sürekli ödeme yapan, en değerli arsalarını neye karşılık verildiğini ve hatta yerini bile öğrenemeden kaybeden biz ortaklar için artık bu kısır döngüye bir son verme zamanıdır. Gelin bu klasik döngüyü değiştirelim sevgili dostlar. Her ne kadar mevcut yönetim kuruluş temellerini unutmuş olsa da, yapı kooperatiflerinin esas amacı kooperatif üyelerini ekonomik çıkmaza sokmak değil onların çıkarlarını, karşılıklı yardım, dayanışma yolu ile koruyarak üyelerinin konut edinme ihtiyaçlarını en uygun şartlarda ve olabilecek en üst düzeyde karşılamaktır. Bu amaç doğrultusunda yönetimin önceliği, kooperatifin hisse değerinin inmesini-çıkmasını, alımını-satımını dert etmek değil ortaklara verdikleri söze bağlı kalarak kazanılan davalar sonucu edinilen kaynakları en iyi şekilde  kullanarak konutlarımızı ek ödeme istemeden tamamlamak olmalıdır.

Bu kapsamdaki görüş ve detaylı önerilerimizi takip edebileceğiniz ve sizlerin de yorum yapabileceği http://ankara-sukent.blogspot.com.tr web adresindeki yazılarda sizlerle düşüncelerimizi paylaşmaktan ve ortak akıl ile karar almaktan mutlu olacağız.

Sadece internet aracılığıyla değil tüm bu konularla ilgili yüz yüze konuşmak, tanışmak ve fikir alış verişinde bulunmak üzere 17 Haziran 2017 saat 11:00 da Başkent Öğretmenevi'nde yapılacak olan toplantıya katılımınızı çok önemsiyor ve sizleri toplantımıza mutlaka bekliyoruz.

Bir ortak olarak mutlaka genel kurul toplantısına bizzat katılmalı, konuşulanları dinlemeli, yapılan haksızlıklara ve hukuksuzluklara karşı hakkımızı sonuna kadar birlikte savunmalıyız. Bu bağlamda lütfen sizlerden vekâlet isteyerek adınıza işlem yapmak isteyen şahıslara iradenizi emanet etmeyiniz.

Selam, sevgi ve saygı ile...

Not: İletişime geçmek isteyen üyeler görüşlerini ve WhatsApp grubuna dahil olmak için GSM numaralarını sssukentli@mynet.com.tr adresine e-posta atabilirler.

ŞEREFİYE OPERASYONU (Bölüm 1: Tanım ve Süreç)

Sayın Ortak,

Bildiğiniz gibi Kooperatifimiz Yönetimi, yapımı henüz devam etmekte olan 770 Konut Projesindeki inşaat için “kıymet tespiti” yaptırmaya ve kura çektirmeye çalışmaktadır. Böylece önümüzdeki dönem için ek gelir elde etmeyi planlamaktadır. Anlaşıldığı kadarıyla geçen Genel Kurulda beyan etmiş oldukları “kaba inşaat” maliyetini tutturamamışlar. Her ne kadar Çevre ve Şehircilik Bakanlığı verilerine göre %8 civarı artış açıklanmışsa da, yönetim bunun çok üstünde artış olduğunu öne sürmektedir. Çare olarak da “Şerefiye bedellerini” erken almayı planlamaktadır.

Peki. Nedir bu şerefiye? Uygulaması nasıl yapılır?

Detaya girmeyelim. Kısaca şerefiye, avantajlı dairenin daha az avantajlı daireden daha fazla ödemesi gerektiğidir. Bu doğru bir uygulamadır ve hukukidir.

Uygulaması ise Ortaklar Anasözleşmesinde detaylı olarak açıklanmıştır. Tapu harçları, altyapı giderleri, çevre düzenlemesi de dahil, inşaatın tüm maliyetinin (yapı yaklaşık maliyet) tamamının belirlenmesini takiben Genel Kurulda oylandıktan sonra kabul edilerek geçici maliyet belirlenir. Bu aşama tamamlandıktan SONRA, yine Genel Kurulca şerefiye tespit yönteminin kabul edilmesi (1163.k, 42.md., 6 fk. “… niteliği…”) ile Yönetim Kurulunun tayin edeceği komisyon tarafından kıymetler takdir edilir (bedel tespiti değil, kıymet takdiri). Bu komisyonun hazırladığı kıymet takdiri ortaklara sunulur ve itiraz edilmezse kesinleşmiş olur. İtiraz edilirse tekrar komisyon oluşturulur ve KIYMET TAKDİRİ kesinleştirilir. Bu aşamaların tamamlanmasının ardından ve inşaatın bitmesine yakın bir dönemde inşaatın kesin maliyeti çıkarıldıktan SONRA kura çekim işlemi yapılır (Anasözleşme md.62). Kesin maliyet ilan edildikten sonra açıklanan rakamdan daha fazla para istenemez.

Genel olarak şerefiye, daire sahipleri arasında pay edilir. Yönetim sadece nezaret eder. Nadir olarak inşaata ek gelir gibi kullanılmaya çalışılır. İnşaata şerefiye yoluyla gelir sağlamak aslen yasaya uygun değildir.

Kıymet takdiri karışık ve şaibeye açık bir iştir. Ve asla tam olarak adil değildir! Şaibelerden uzaklaşmak için genel uygulama olarak mimarlar odası ya da inşaat mühendisleri odasından yardım alınır. Oda üyelerinden komisyon oluşturulur. Bu komisyon bütün değişkenleri, kıymeti tanımlayacak kriterleri ve kriterlerin birbirine olan ağırlık değerlerini belirler. Bu kriterler hukuki olarak da kabul görmüş algoritmalarla çalışan bilgisayar programlarına girilir. Eğer parametreler ve ağırlık puanları adaletli hazırlanmış ise bu program çıktıları adil olmaya en yakın değerlerdir.

Ancak kooperatifimiz, bizlere göndermiş olduğu şerefiye hesabında genel uygulamanın dışında farklı bir yöntem izleyerek adaletsiz bir sonuç çıkmasına neden olmuştur. BALKON alanları yapının ayrılmaz parçası olduğundan genel parametreler içinde değerlendirilmelidir. Ancak, balkon alanları için farklı ve abartılı bir katsayı kullanılarak balkonlu dairelerin şerefiye bedelleri oldukça yüksek hesaplanmıştır. Bu durumda diğer daireler için oluşacak takdirin de hatalı olması kaçınılmazdır. İşin kötü tarafı da İnşaat Mühendisleri Ankara Şubesi üyelerinin bu uygunsuzluğu görmezden gelmesidir ve anlaşılır gibi değildir. Üstelik komisyon, süreçlerde hata yapıldığını kendi raporunda da belirtmiş olmasına rağmen, herhalde akıl tutulmasından olsa gerek yine de raporu sunmayı tercih etmiştir.

Bu kapsamda kooperatifimizdeki sürece bakacak olursak; Genel Kurulun incelemesine sunulmuş alternatifli mahal listeleri bulunmuyor. Önce alternatifler Genel Kurula inceleme için süre verilmeli ve daha sonra olağan, ya da olağanüstü toplanacak Genel Kurulda mahal listesi tercihi tespit edilmelidir. Ancak henüz bu aşama tamamlanmış değil. Dolayısıyla da usulüne uygun bir “yapı yaklaşık maliyet” ortada bulunmuyor. Ayrıca, diğer giderler de dahil edilerek “geçici maliyet” de tespit edilememiş durumda. Üstelik inşaatın, “kaba inşaat” kısmının bitmesi bile çok uzakken, inşaatın kesin maliyetini kestirmeye çalışmak ise boşuna ve hukuksuz olacaktır. Anasözleşme gereği kesin maliyet belirlenmeden kura çekilemeyeceğine göre, içinde bulunduğumuz bu durumda Kooperatif Yönetiminin bu hatadan döneceğini umuyoruz. Bu koşullarda eğer Kıymet Takdiri kesinleşirse, ya da kesin maliyet ilan edilirse -ayağımıza kurşun sıkmış- olacağız. Bu da ayrı bir hukuksuzluğa yol açacaktır.

Umarız Yönetim halen faaliyeti devam eden komisyonu fesh eder ve daha önce açıklanmış “bedel tespitini” yok hükmünde sayar.