770 Konut İnşaatı Maliyetleri

Değerli Ortaklar,

Bildiğiniz üzere kooperatifimiz yönetimi yine inşaata başlamış durumda. Yoğunlaştırılmış imar planları üzerinden 770 konut sağlayacak bir proje yapıyor. Bizler için… Burada dikkat çekmek istediğim bazı noktalar var. Öncelikle bu inşaatın resmi yüklenicisi (müteahhit) kooperatifimizin yönetimi. Bu uygulama oldukça akıllı bir iş. Çünkü 3065 sayılı katma değer vergisini düzenleyen yasanın geçici 15. maddesine göre (halen geçerli) kar amacı gütmeyen “konut yapı kooperatifleri” kendi yapı inşaatlarında kullanılan her kalem mal ve hizmet alımında %1 oranında KDV mükellefi. Kar amacı gütmeyen satış yapmayan.! Başka bir deyişle %17 oranında KDV muafiyetine sahip. Bu da, biz hasretle konut bekleyen ortaklar için çok iyi bir hamle gibi görünüyor. Sahip olacağımız konutlar daha ucuz olacak diye hevesleniyoruz. Ancak anladık ki bu biraz hayal gibi görünüyor. Şimdilerde pek söylenmese de, inşaat başladığında yönetim tarafından sıklıkla dille getirilen “yaklaşık 230-240 bin TL. gibi!” rakamlar bazı ortaklarımızı bir hayli sinirlendirdi. Bu guruba bizler de dahiliz. Hatta ikna turları için aradıkları ortaklar da sert bir ifade ile tersleyip refüze etti. Artık rakam söylemiyorlar.
Fakat hesap şu. Mevcut projeye göre 242 bin m² inşaat yapılması gerekiyor. (Veli Orhan ifadesi) Bu 242 rakamına daireler (770) dışında, otoparklar, ortak mahaller, merdiven holleri, balkonlar dahil. Biraz algı mühendisliği de kullanılarak deniyor ki; “her kez bilir, bu inşaatların m² maliyeti yaklaşık 1.000 TL’ye gelir”. “Kaliteli inşaat istiyorsak….” gibi laflar. Konuyu zorlayınca Bayındırlık fiyatı gündeme geliyor. “işte devlette açıklamış” diye. Şimdi ben size bu meşhur bayındırlık fiyatının ne olduğunu açıklayayım.
Eski Bayındırlık Bakanlığı şimdilerde Çevre ve Şehircilik Bakanlığı her yıl Mart-Nisan aylarında, o yıl ihaleler için kıyas oluşturmak üzere “Mimarlık ve mühendislik hizmet bedellerinin hesabında kullanılacak yapı yaklaşık birim maliyetlerini” açıklar. 2016 yılı tebliği http://www.resmigazete.gov.tr/eskiler/2016/04/20160409-22.htm sayfasından incelenebilir. Bu tebliğin açıklama paragrafında “(1) 16/7/1985 tarihli ve 85/9707 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı ile yürürlüğe giren Mimarlık ve Mühendislik Hizmetleri Şartnamesinin 3.2 maddesi gereğince mimarlık ve mühendislik hizmet bedellerinin hesabında kullanılacak 2016 yılı Yapı Yaklaşık Birim Maliyetleri, yapının mimarlık hizmetlerine esas olan sınıfı dikkate alınarak inşaat genel giderleri ile yüklenici kârı dâhil belirlenerek aşağıda gösterilmiştir” denmektedir. Hepsi değil ama dikkat çeken birkaç inşaat sınıfı ve metrekare birim fiyatını aşağıda örnek olarak verdim.

I. SINIF YAPILAR
A GRUBU YAPILAR……………………………………………………..…                     118,00TL.
. Üstü kapalı yanları açık teneffüs, oyun gösteri alanları
ve bu gruptakilere benzer yapılar.

III. SINIF YAPILAR
A  GRUBU YAPILAR……………………………………………………….                     630,00TL.
. Katlı garajlar
. Ticari bürolar (üç kata kadar-üç kat dâhil-asansörsüz ve kalorifersiz)
. Konutlar (dört kata kadar-dört kat dâhil-asansörsüz ve/veya kalorifersiz)
B GRUBU YAPILAR……………………………………………………….                       750,00TL.

. Konutlar

IV. SINIF YAPILAR
A  GRUBU YAPILAR……………………………………………………....                      750,00TL.

. Apartman tipi konutlar (Yapı yüksekliği 21.50 m.’yi aşan)

V. SINIF YAPILAR
A GRUBU YAPILAR……………………………………………………                        1.320,00TL.

. Yapı yüksekliği 51,50 metreyi aşan yapılar.

Gibi. Elbette yönetim 1.320 TL fiyatını işaret ediyor. Sanki bütün inşaat alanı aynıymış gibi. En az 16 bin m² balkon da, büyüklüğü anlaşılamamış katlı garajlar da aynı fiyattan imal ediyormuş gibi. Sanki KDV muafiyeti yokmuş gibi. Sanki yüklenici karı azmış gibi.
Bu fiyatlar muhammen bedel niteliğindedir. Bir devlet ihalesine giriyorsanız bunu baz alırsınız ve bu değerler üzerinden % (yüzde) oranla kırım değeri belirlersiniz. O kadar. Gerçeği yansıtmazlar. Kimse bu rakam üzerinden işlem yapmaz. Hatta öyle ki devlet bile bu rakam üzerinden işlem yapmaz. Nasıl mı? 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanununun 29 uncu maddesi uyarınca Çevre ve Şehircilik Bakanlığı ile Maliye Bakanlığının ortak çalışması ile hesaplanan “2016 Yılı için binaların metrekare normal inşaat maliyet bedellerini gösterir cetvel” de 22. Madde de “Betonarme Karkas 1. Sınıf inşaatlar” için azami 851,38TL., normal 813,16TL. fiyatını açıklanmıştır. İlgili sayfa http://www.gib.gov.tr/node/103762 adresinden incelenebilir.

Ancak bunların hepsi bir ilizyondur. Algı operasyonu. Boş iş.

Bir inşaat, yapılacak işe göre fiyatlandırılır. Bunun da teknikleri vardır. Kabaca şöyle;
Önce yaklaşık maliyet belirlenir. Ama öyle inşaatın tümü üzerinden tek birim fiyat sallayarak değil. Proje çıkarılıp, her türlü iş, yapım için maliyet oluşturacak her kalem tek-tek tespit edilip incelenir. Metrajlar çıkarılır. Metraj, yapım işine ait proje ve cihaz listelerindeki ölçü ve tariflere göre işin bünyesine giren imalatların hangi kısımda ve ne miktarda yapılacağının belirlendiği tablodur. Tablonun her kalemine poz denir. Daha sonra mahal listesi hazırlanır. Kullanılması düşünülen malzemelerin her biri için tek-tek teknik özellikleri ve kalitesi üzerinden birim fiyatı tespit edilir. Fiyatı bilinmeyen malzemeler için proforma fatura toplanıp değerlendirilir. Daha sonra bunlar keşif raporu işlenir. İşin süresi düşünülerek, iş kalemlerine ve iş kısımlarına ait pursantaj (ing:percentage) cetvelleri hazırlanır. (İşin bir adımda yapılabilir bölümünün, o işin tamamına oranı) Böylelikle hem inşaat yaklaşık maliyeti oluşturulur, hem de finans cetvellerinin hazırlanması için zemin hazırlanmış olur. Tabi daha çok detay var ama yaklaşım böyle.
Bir inşaata başlanırken bunlar mutlaka yapılır. Devam eden inşat için de mutlaka yapılmıştır. Ancak ısrarlı sorularımıza rağmen bu konuda tek bir bilgi edinemedik. Çok sıkıştırınca “Örnek daire yapıcaz. Yaparken de tespit yapıcaz.” gibi saçma bahaneler uyduruyorlar. Acaba biz çok mu safız? Yoksa öyle mi görünüyoruz? Allahtan böyle bir saçmalık için Genel Kurul’dan yetki almamışlarda bu konuda paramızı sokağa atamayacaklar. Ha kendi ceplerinden yapmayı çok arzu ediyorlarsa …. J

Eminim fırsat verirsek önümüzdeki Genel Kurulda yüzsüzce bunu da isteyecekler.

Saygılar.