ŞEREFİYE OPERASYONU (Bölüm 1: Tanım ve Süreç)

Sayın Ortak,

Bildiğiniz gibi Kooperatifimiz Yönetimi, yapımı henüz devam etmekte olan 770 Konut Projesindeki inşaat için “kıymet tespiti” yaptırmaya ve kura çektirmeye çalışmaktadır. Böylece önümüzdeki dönem için ek gelir elde etmeyi planlamaktadır. Anlaşıldığı kadarıyla geçen Genel Kurulda beyan etmiş oldukları “kaba inşaat” maliyetini tutturamamışlar. Her ne kadar Çevre ve Şehircilik Bakanlığı verilerine göre %8 civarı artış açıklanmışsa da, yönetim bunun çok üstünde artış olduğunu öne sürmektedir. Çare olarak da “Şerefiye bedellerini” erken almayı planlamaktadır.

Peki. Nedir bu şerefiye? Uygulaması nasıl yapılır?

Detaya girmeyelim. Kısaca şerefiye, avantajlı dairenin daha az avantajlı daireden daha fazla ödemesi gerektiğidir. Bu doğru bir uygulamadır ve hukukidir.

Uygulaması ise Ortaklar Anasözleşmesinde detaylı olarak açıklanmıştır. Tapu harçları, altyapı giderleri, çevre düzenlemesi de dahil, inşaatın tüm maliyetinin (yapı yaklaşık maliyet) tamamının belirlenmesini takiben Genel Kurulda oylandıktan sonra kabul edilerek geçici maliyet belirlenir. Bu aşama tamamlandıktan SONRA, yine Genel Kurulca şerefiye tespit yönteminin kabul edilmesi (1163.k, 42.md., 6 fk. “… niteliği…”) ile Yönetim Kurulunun tayin edeceği komisyon tarafından kıymetler takdir edilir (bedel tespiti değil, kıymet takdiri). Bu komisyonun hazırladığı kıymet takdiri ortaklara sunulur ve itiraz edilmezse kesinleşmiş olur. İtiraz edilirse tekrar komisyon oluşturulur ve KIYMET TAKDİRİ kesinleştirilir. Bu aşamaların tamamlanmasının ardından ve inşaatın bitmesine yakın bir dönemde inşaatın kesin maliyeti çıkarıldıktan SONRA kura çekim işlemi yapılır (Anasözleşme md.62). Kesin maliyet ilan edildikten sonra açıklanan rakamdan daha fazla para istenemez.

Genel olarak şerefiye, daire sahipleri arasında pay edilir. Yönetim sadece nezaret eder. Nadir olarak inşaata ek gelir gibi kullanılmaya çalışılır. İnşaata şerefiye yoluyla gelir sağlamak aslen yasaya uygun değildir.

Kıymet takdiri karışık ve şaibeye açık bir iştir. Ve asla tam olarak adil değildir! Şaibelerden uzaklaşmak için genel uygulama olarak mimarlar odası ya da inşaat mühendisleri odasından yardım alınır. Oda üyelerinden komisyon oluşturulur. Bu komisyon bütün değişkenleri, kıymeti tanımlayacak kriterleri ve kriterlerin birbirine olan ağırlık değerlerini belirler. Bu kriterler hukuki olarak da kabul görmüş algoritmalarla çalışan bilgisayar programlarına girilir. Eğer parametreler ve ağırlık puanları adaletli hazırlanmış ise bu program çıktıları adil olmaya en yakın değerlerdir.

Ancak kooperatifimiz, bizlere göndermiş olduğu şerefiye hesabında genel uygulamanın dışında farklı bir yöntem izleyerek adaletsiz bir sonuç çıkmasına neden olmuştur. BALKON alanları yapının ayrılmaz parçası olduğundan genel parametreler içinde değerlendirilmelidir. Ancak, balkon alanları için farklı ve abartılı bir katsayı kullanılarak balkonlu dairelerin şerefiye bedelleri oldukça yüksek hesaplanmıştır. Bu durumda diğer daireler için oluşacak takdirin de hatalı olması kaçınılmazdır. İşin kötü tarafı da İnşaat Mühendisleri Ankara Şubesi üyelerinin bu uygunsuzluğu görmezden gelmesidir ve anlaşılır gibi değildir. Üstelik komisyon, süreçlerde hata yapıldığını kendi raporunda da belirtmiş olmasına rağmen, herhalde akıl tutulmasından olsa gerek yine de raporu sunmayı tercih etmiştir.

Bu kapsamda kooperatifimizdeki sürece bakacak olursak; Genel Kurulun incelemesine sunulmuş alternatifli mahal listeleri bulunmuyor. Önce alternatifler Genel Kurula inceleme için süre verilmeli ve daha sonra olağan, ya da olağanüstü toplanacak Genel Kurulda mahal listesi tercihi tespit edilmelidir. Ancak henüz bu aşama tamamlanmış değil. Dolayısıyla da usulüne uygun bir “yapı yaklaşık maliyet” ortada bulunmuyor. Ayrıca, diğer giderler de dahil edilerek “geçici maliyet” de tespit edilememiş durumda. Üstelik inşaatın, “kaba inşaat” kısmının bitmesi bile çok uzakken, inşaatın kesin maliyetini kestirmeye çalışmak ise boşuna ve hukuksuz olacaktır. Anasözleşme gereği kesin maliyet belirlenmeden kura çekilemeyeceğine göre, içinde bulunduğumuz bu durumda Kooperatif Yönetiminin bu hatadan döneceğini umuyoruz. Bu koşullarda eğer Kıymet Takdiri kesinleşirse, ya da kesin maliyet ilan edilirse -ayağımıza kurşun sıkmış- olacağız. Bu da ayrı bir hukuksuzluğa yol açacaktır.

Umarız Yönetim halen faaliyeti devam eden komisyonu fesh eder ve daha önce açıklanmış “bedel tespitini” yok hükmünde sayar.